在“分類指導(dǎo)、因城施策”總體調(diào)控思路指引下，熱點城市普遍收緊調(diào)控，力度空前。專家預(yù)計，此輪調(diào)控的目的在于穩(wěn)定房價，預(yù)計未來樓市由此將會進入調(diào)整階段，房價波動在所難免。

文/本刊記者　甄愛軍

各地接連收緊調(diào)控

“十·一”國慶長假期間，各地密集出臺調(diào)控政策，樓市政策收緊趨勢已經(jīng)十分明朗。

據(jù)了解，9月30日至10月6日夜間，短短7天時間，南京（樓盤）、廈門（樓盤）、深圳（樓盤）、蘇州（樓盤）、合肥（樓盤）、無錫（樓盤）、天津（樓盤）、北京（樓盤）、成都、鄭州（樓盤）、濟南（樓盤）、武漢（樓盤）、廣州（樓盤）、佛山（樓盤）、南寧、珠海（樓盤）、東莞（樓盤）、福州（樓盤）、惠州（樓盤）、上海（樓盤）、南昌（樓盤）共計21個城市先后發(fā)布新樓市調(diào)控政策。其中，包括上海、深圳、南京、蘇州、廈門、合肥等熱點已是再次收緊調(diào)控力度，加碼調(diào)控。

經(jīng)過對比發(fā)現(xiàn)，各地政策力度不一，有的較為寬松，有的則比較嚴(yán)格。在近段時間上漲的城市中，上漲幅度比較大的城市如南京、合肥、蘇州、廈門等城市，都動用了較為嚴(yán)厲的政策。而有的城市則純屬跟風(fēng)，如惠州和南寧，幾乎談不上收緊調(diào)控（主要政策可見表1）。

表1 各地樓市調(diào)控政策

政策出臺時間 城市 主要內(nèi)容

10月8日 南昌 實施限購措施，本地人限購一套新房，二手房不受限制；外地人限購一套住房；實施限購措施，購買二套房無貸款首付四成，有貸款需首付提高至五成

10月8日 上海 堅決遏制房價過快上漲態(tài)勢，確保本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。加強新建商品住房預(yù)銷售管理，對上市房源定價不合理的，堅決予以調(diào)整，同時加強價格監(jiān)測監(jiān)管，不得擅自提價，實行一房一價、明碼標(biāo)價制度；嚴(yán)格執(zhí)行限購、限貸制度

10月6日 東莞 對擁有2套住宅的本地人、1套住房的外地人限購新房；申請商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例不低于30%，2套房最低首付款比例不低于40%

10月6日 惠州 嚴(yán)格預(yù)售管理，預(yù)售商品房時，應(yīng)當(dāng)取得商品房預(yù)售許可證

10月6日 福州 包括擁有2套住宅的本地人、1套住宅的外地人等三種類型人群購房受到限制；1套房首付比例不低于30%，2套房首付比例不低于40%

10月5日 南京 調(diào)控進一步加碼，戶籍成年單身人士（含離異）限購1套住房；2套房首付提至八成；對擁有兩套及以上住房家庭實行限貸

10月5日 廈門 對擁有2套住宅的本地人、1套住宅的外地人實施新房限購，限購面積從144提高到180平，外地戶籍購房門檻提高

10月5日 珠海 本地限購3套、外地限購1套144平方米及以下住房；二套房首付不低于40%

10月4日 南寧 商品房實售價格不得高于預(yù)售申報價

10月4日 深圳 重啟“90/70”政策；市戶籍成年單身人士（含離異）限購1套住房；外地人連續(xù)繳納社保年限由3年提高到5年時間；嚴(yán)格執(zhí)行差別化的信貸政策，認(rèn)房又認(rèn)貸

10月4日 廣州 本地居民限購2套，外地居民限購1套；2套房首付不低于70%，繼續(xù)暫停發(fā)放家庭購買第三套及以上住房貸款

10月4日 佛山 對擁有2套住宅的本地人、1套住宅的外地人實施新房限購；對擁有2套及以上住宅家庭實施限貸

10月3日 武漢 本地人不限購但限貸，本地戶口居民購房首套房首付最低25%，二套首付最低50%，第三套禁貸；外地人第二套限貸，第三套限購

10月2日 無錫 二套房首付比例提至40%，非本市戶籍限購二套房，對土地出讓設(shè)置最高限價

10月2日 濟南 購買首套和二套住房的首付款提至30%、40%，已有3套住房的本地人、已有1套住宅的外地人暫不得再購房

10月2日 合肥 在市區(qū)范圍內(nèi)，本市居民禁止購買第三套住宅，外地居民禁止購買第二套住宅，首套房首付比例調(diào)整為30%

10月1日 成都 分區(qū)域限購，二套房首付比例不低于40%；部分區(qū)域同一身份自然人、法人只能新購1套房

10月1日 鄭州 擁有兩套住宅本地人、1套住宅外地人限購180平米以下住房，二套房首付40%，首套房首付30%

9月30日 北京 重啟“90/70”政策；擁有1套住房，購買第二套房首付5成，購買非普通自住房首付不低于70%

9月30日 天津 擁有1套及以上的外地人暫停在部分區(qū)域購房，其商業(yè)貸款首付比例也提高至40%

9月30日 蘇州 戶籍居民有3套房者，不得再買房；房企價格過高將被約談

注：根據(jù)公開資料整理

目的在于穩(wěn)定房價

新一輪調(diào)控收緊，其出發(fā)點在于防止房價過快上漲，達到“控房價、防泡沫”的目的。

據(jù)專家介紹，政策的著力點在于抑制投機投資性需求，以確保樓市平穩(wěn)運行。記者梳理各地政策發(fā)現(xiàn)，多地政策均重啟限購和限貸政策，以防止投資性需求過于旺盛而導(dǎo)致房價快速上漲。在所有限購城市中，南京、深圳等城市較為嚴(yán)厲。如南京，二套房首付達到8成，這跟全款買房已經(jīng)沒有多大的區(qū)別了。深圳對單身也實行限購，只能購買一套住房，同時二套首付達到七成，此外，外地人購房需要連續(xù)5年社保繳納證明，也使得絕大多數(shù)非深圳戶籍投資者被擋在了購房門檻之外。

不過專家表示，樓市調(diào)控總體思路仍然遵循“分類指導(dǎo)、因城施策”原則，即過熱城市會受到打壓，而庫存壓力較大的三四線城市政策仍然保持寬松態(tài)勢。如此次收緊調(diào)控城市中，包括蘇州、南京、鄭州、合肥、杭州（樓盤）、武漢等城市，均已出現(xiàn)過熱苗頭，表現(xiàn)為房價快速上漲、“地王”頻出等。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，對于熱點城市來說，除了限購、限貸措施之外，還有可能會出臺其他措施，來進一步穩(wěn)定市場預(yù)期。比如增加土地供應(yīng)成為今后一段時間內(nèi)“穩(wěn)定樓市”的主要措施，甚至不排除采用金融手段如提高房貸利率水平等。

樓市盤整在所難免

隨著調(diào)控收緊，樓市將會進入調(diào)整階段。

政策收緊帶來的變化，已經(jīng)清晰地體現(xiàn)在成交方面。中國指數(shù)研究院公布的跟蹤監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，在今年國慶節(jié)期間，各地樓市成交“應(yīng)聲下跌”，部分城市甚至出現(xiàn)斷崖式下跌。數(shù)據(jù)顯示，北京在國慶節(jié)期間的成交量僅2.4萬平方米，環(huán)比大跌92%。此外，上海、南京、蘇州、寧波（樓盤）等熱點城市，成交環(huán)比跌幅也在55%～70%之間。總體來看，在國慶節(jié)期間，一線城市成交量為49.6萬平方米，環(huán)比跌幅達到50%；南京、濟南、杭州等16個二線代表城市成交量為197.6萬平方米，環(huán)比下滑49%；東莞、惠州等5個三線城市成交量為43.2萬平方米，環(huán)比下跌39%。

專家預(yù)測，樓市即將迎來新一輪調(diào)整期。同策咨詢市場研究總結(jié)張宏偉預(yù)測，從一線城市樓市走勢來看，盡管短期內(nèi)價格仍然會表現(xiàn)堅挺，但是，對于價格漲幅過大市場透支較為嚴(yán)重的深圳，在政策重壓之下有可能會是一線城市當(dāng)中率先進行調(diào)整的城市，預(yù)計調(diào)整的時間在2017年二季度。深圳樓市調(diào)整之后，有可能會引起北京、上海、廣州等一線城市甚至其他核心二線城市跟進，市場據(jù)此進入新一輪的調(diào)整期。

投資資金的退出，有可能會導(dǎo)致房價的波動。業(yè)內(nèi)人士分析指出，在一線城市及熱點二線城市，房價受到各方力量的推動，在短期內(nèi)出現(xiàn)量價透支現(xiàn)象，而調(diào)控使得后續(xù)購買力對價格的支撐難以為繼，加上之前采用杠桿資金進行投資的資金退出，會導(dǎo)致房價回調(diào)。

那么對于自住型需求而言，又該如何應(yīng)對？不可否認(rèn)的是，雖然調(diào)控力度加大，但對剛需來說影響不大，尤其是首次置業(yè)，負(fù)面影響極小。而調(diào)控收緊，使得市場恐慌性購買現(xiàn)象大大降低，購房者反而獲得更多選擇余地。因此現(xiàn)階段可以優(yōu)選性價比較高的物業(yè)，并根據(jù)自身資金實力，合理安排置業(yè)計劃。