10月27日起，如果你打算在長(zhǎng)沙買(mǎi)新房就得參與搖號(hào)。開(kāi)發(fā)商須提前三天公示參與搖號(hào)的名冊(cè)，公示完畢后在公證機(jī)構(gòu)主持下公開(kāi)搖號(hào)賣(mài)房。

這項(xiàng)措施意味著，貸款的和全款的站在同一起跑線上，剛需的利益能夠在一定程度上得到保障。在這之前，長(zhǎng)沙已于9月22日要求購(gòu)房者買(mǎi)房后必須持有3年，從取得不動(dòng)產(chǎn)證之日算起。

之所以這樣做，跟當(dāng)?shù)氐纳唐贩抗┬栊星橛嘘P(guān)系，截至9月份，長(zhǎng)沙的新房用不了5個(gè)月就能賣(mài)完。

這些措施從一定程度上給樓市筑起了護(hù)城河，限價(jià)+限售+搖號(hào)，開(kāi)發(fā)商不能再主導(dǎo)房子賣(mài)給誰(shuí)，而房子也能主要賣(mài)給剛需（長(zhǎng)沙人買(mǎi)二套房的條件是首套房不動(dòng)產(chǎn)證到手滿3年，非長(zhǎng)沙人禁買(mǎi)。）

與長(zhǎng)沙的情況類(lèi)似的城市有不少，他們目前也都采取了類(lèi)似措施，比如限售。據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅限售城市目前就有50個(gè)之多，而在以前，只要你想賣(mài)幾乎能隨時(shí)隨地在二手房市場(chǎng)上賣(mài)掉你剛買(mǎi)的新房。

限售的直接效果就是降低房屋的流通頻率，你將不能自由根據(jù)市場(chǎng)波動(dòng)來(lái)選擇****的買(mǎi)賣(mài)時(shí)機(jī)，掌握不了主動(dòng)權(quán)，這對(duì)于投資性購(gòu)房需求來(lái)說(shuō)是致命的。

需要注意的是，這50個(gè)限售城市，不包括一線城市。現(xiàn)在行業(yè)內(nèi)有一種觀點(diǎn)，認(rèn)為這種限售實(shí)際上就是把需求往一線趕，要保住一線城市，這種觀點(diǎn)還是有一定道理的。但我想說(shuō)的是，保住一詞可能不大準(zhǔn)確，推高一線樓市才可能更準(zhǔn)確。

一線城市本來(lái)就是最優(yōu)質(zhì)的，擁有最稀缺的資源和強(qiáng)大的人口吸引力。目前在一線城市買(mǎi)房的人，極少是純粹炒房的，他們當(dāng)中大部分其實(shí)是有著強(qiáng)烈的資產(chǎn)配置需求或改善居住需求。

數(shù)據(jù)顯示，目前北京（樓盤(pán)）的主力購(gòu)房人群是為了改善而買(mǎi)房的，而且這些人有著鮮明的特點(diǎn)：年齡在30多歲以上，已婚居多，家庭情況穩(wěn)定；

要么是手里有個(gè)一兩套房，換房沒(méi)什么壓力；

要么是收入頗高，有著穩(wěn)定的現(xiàn)金流，存款少則百萬(wàn)，多則兩三百萬(wàn)，打算繼續(xù)購(gòu)置房產(chǎn)。

官方的數(shù)據(jù)也顯示，今年前三季度居民存款增加了4.48萬(wàn)億。很顯然，這些錢(qián)都集中在中東部城市，而且尤以一線城市最多。如果以中國(guó)家庭的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)來(lái)判斷，這些錢(qián)可能至少有一半會(huì)變成房子。

這些都是潛在的購(gòu)房需求。這些錢(qián)會(huì)往哪里去呢？結(jié)合上面50城限售，我們有理由相信，未來(lái)流入一線樓市的資金只增不減。

對(duì)于一線樓市來(lái)說(shuō)，未來(lái)有兩大特點(diǎn)。

第一個(gè)是房源結(jié)構(gòu)大變。保障性住房和租賃住房的比例將大幅增加。以走得最快的北京為例，未來(lái)5年150萬(wàn)套住房，但據(jù)機(jī)構(gòu)測(cè)算，這150萬(wàn)套房中，至少有75萬(wàn)套是不能自由交易的房子（共有產(chǎn)權(quán)房和房企運(yùn)營(yíng)的長(zhǎng)租公寓），而在剩下的約75萬(wàn)商品房房源中，90平米以下的中小戶(hù)型套數(shù)在45萬(wàn)-60萬(wàn)套左右，滿足改善需求的大房子可能不到15萬(wàn)套。

第二個(gè)是樓市將逐漸進(jìn)入平穩(wěn)期，一兩年內(nèi)不會(huì)有新的重大措施推出。原因很簡(jiǎn)單，一線城市已經(jīng)轉(zhuǎn)跌了，哪怕是0.1個(gè)百分點(diǎn)，那也是達(dá)成了目標(biāo)。

結(jié)合起來(lái)，結(jié)論就是一線的商品房仍將處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，特別是改善性的三房四房戶(hù)型會(huì)極度稀缺。

需要注意的是，這種稀缺不會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)明顯上漲，但是會(huì)加劇購(gòu)房難度。

具體表現(xiàn)有，驗(yàn)資門(mén)檻提高，首付門(mén)檻提高等。如果是特別稀缺的項(xiàng)目，可能在拿到預(yù)售資格之前就已經(jīng)被預(yù)定，只等預(yù)售簽購(gòu)房合同。而那些沒(méi)有渠道的購(gòu)房者得到的消息可能永遠(yuǎn)是“房子賣(mài)完了”。

那么，買(mǎi)了這些房子會(huì)虧本嗎？要我說(shuō)，并不會(huì)，因?yàn)槲磥?lái)以配置資產(chǎn)為目的的購(gòu)房行為必須要滿足兩個(gè)條件：一是挑選一個(gè)好的城市，二是二手房成交占絕大多數(shù)。很顯然，這兩個(gè)條件，一線城市都符合。

未來(lái)一線樓市不差錢(qián)，差的是房子，但 “錢(qián)多房子少”卻不會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。但一個(gè)十分尷尬且可能頻繁出現(xiàn)的場(chǎng)景是：你看中了某個(gè)項(xiàng)目，首付也夠，但你就是買(mǎi)不到房子。